Merhaba Saygıdeğer kat malikleri,Bildiğiniz üzere Kentsel dönüşüm, yalnızca bir bina yenileme süreci değil; aynı zamanda hukuki, teknik ve finansal olarak planlanlama yapılması gereken bir süreçtir.

2026 yılı itibariyle yapılan yeni düzenlemelerle birlikte süreçler daha hızlı ve sistematik hale gelmiştir.Özellikle 4 Şubat 2026’da Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği değişiklikleri ile süreç kökten hızlandı ve şeffaflaştı. Salt çoğunluk (%50+1) kararı, zorunlu malik toplantıları, yıkım sonrası yeni tapu şerhi ve itiraz eden hisselerin satış usulleri gibi yenilikler, uzun yıllardır süren tıkanıklıkları büyük ölçüde giderdi.

Reformist olarak, İstanbul’un bir çok ilçesinde (Üsküdar,Kadıköy, Maltepe, Kartal ve daha birçok semtte) yenilenme ihtiyacı olan  binaların Kat maliklerine ve bu yenileme projelerini uygulayan Yüklenicilere Kentsel dönüşüm süreçleri yönetimi danışmanlık hizmetini başarıyla gerçekleştirdik.

Bu makalede, 4 Şubat 2026’da Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği değişiklikleri’ni referans alarak, Kat Malikleri tarafından Bilinmesi Gereken Önemli Hususları derledik.

Bu makalede, kat maliklerinin hak kaybı yaşamamaları için bilinmesi gereken temel noktalar yer almaktadır.

1-Kentsel Dönüşümün Yasal Dayanağı

Kentsel dönüşüm süreçleri temel olarak; 6306 Sayılı Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yürütülmektedir.Bu kanunlara göre kat malikleri; ortak alanlarda arsa payı oranında hak sahibi olmakla birlikte alınacak kararlarda pay oranına göre söz sahibidir.

2-Riskli Yapı Tespiti (Sürecin Başlangıcı)

Kentsel dönüşüm süreci şu şekilde başlar:

Lisanslı firmalar tarafından riskli yapı raporu hazırlanır,Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanır.Bu aşamadan sonra bina resmi olarak dönüşüm sürecine girer.

3-Karar Alma Süreci (%50+1 Kuralı)

2026 yılı düzenlemeleriyle birlikte 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinde yapılan en kritik değişiklik Salt çoğunluk (%50 + 1) ile karar alınabilmesi sağlandı.

Artık; kat maliklerinin yarısından fazlasının onayı ile yıkım, Yüklenici seçimi ve kentsel dönüşüm kararları alınabilir. Bu düzenleme, sürecin hızlanmasını sağlarken azınlık maliklerin süreci kilitlemesini önlemesi açısından önemlidir.

4-Karara Katılmayan Maliklerin Durumu

Karara katılmayan maliklere; resmi teklif yapılır ve 15 gün süre tanınır, Eğer kabul edilmezse ilgili maliklerin arsa payı satışa çıkarılabilir.Bu nedenle tebligatların takibi kritik öneme sahiptir.

5-Arsa Payı ve Yeni Daire Dağılımı

Yeni yapılacak projede hak sahipliği arsa payına göre belirlenir ve mevcut kullanım değil, tapu kaydı esas alınır. Bu durum özellikle büyük veya fiili kullanım farkı olan daireler için önemlidir.

6-Sözleşme Süreci (En Kritik Aşama)

Kat maliklerinin en çok dikkat etmesi gereken konu; Yüklenici ile yapılacak Kat karşılığı İnşaat yapımı sözleşmesidir. Sözleşmede mutlaka bulunması gereken teslim süresi, gecikme cezaları, paylaşım oranları, teknik ve hukuki  şartname,bağımsız bölüm dağılımı gibi  hususlar hak kayıplarını önlemek açısından önem arzetmektedir.

7-Kira Yardımı ve Devlet Destekleri

2026 itibariyle kira yardımı başvuruları, taşınma yardımları,“Yarısı Bizden” kampanyası devam etmektedir.Başvuru sürelerinin kaçırılmaması gerekir.

8-Tapu ve Hukuki Süreçler

Yeni düzenlemelerle birlikte; riskli yapı yıkıldıktan sonra tapuya “6306 sayılı kanun kapsamında” şerhi işlenir. Bu da tüm işlemlerin bu kanun kapsamında yürütüleceğini gösterir.

9-Kentsel dönüşüm sürecinde  Kat Maliklerinin yaşayabilecekleri mağduriyetler çoğunlukla;

Sözleşmeleri okumadan imzalamak,Tebligatları takip etmemek,Arsa payını bilmemek,Teknik süreci anlamadan karar vermek ve Profesyonel destek almamak kaynaklı olup, Kentsel dönüşüm süreç yönetimi hukuki teknik ve finansal birçok disiplini içerir.

Bu nedenle süreçlerin uzman ekipler tarafından yönetilmesi,şeffaf ilerletilmesi ve malik haklarının korunmasıaçısından hayati önem taşır.

Sonuç olarak; 2026 yılı itibariyle kentsel dönüşüm süreçleri; daha hızlı, daha sistemli, daha bağlayıcı hale gelmiştir.Ancak bu hız, beraberinde daha dikkatli olma zorunluluğu getirmektedir. Doğru yönetilen bir süreç: güvenli ve değerli bir yaşam alanı,Yanlış yönetilen bir süreç; hak kaybı ve mağduriyet anlamına gelir.

Reformist olarak biz, Kentsel dönüşüm sürecinizi baştan sona profesyonel olarak yönetiyoruz.Ücretsiz danışmanlık almak için bizimle iletişime geçin.

Bu makale 10 Mart 2026 itibarıyla güncel mevzuata (Resmi Gazete 04.02.2026 ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı duyuruları) göre hazırlanmıştır. Her bina özelinde profesyonel danışmanlık alınması önerilir.)